Nouvelles du front

Le projet est toujours en stand-by suite au blocage par la municipalité de Lallaing, qui refuse tout compromis.

2 demandes de permis de construire ont été déposées en mai 2021 et août 2021 sur la parcelle de mes parents. Le résultat est à nouveau 2 sursis à statuer.

Vis-à-vis du projet d’habitat participatif sur la 1e parcelle, cette 2e parcelle, sera liée fonctionnellement au projet, mais indépendante juridiquement. C’est à dire que visuellement, les habitants feront partie d’une même résidence, pourront aller-et venir sur les 2 parcelles. Mais sur le papier, on aura plusieurs SCI indépendantes : l’intérêt est que sur la 2e parcelle, on pourra avoir des occupations (ex local professionnel) qui ne peuvent pas être dans une SCI d’habitat participatif (qui par définition doit être strictement dédiée au logement).

Le 1er PC correspondant à mon habitation personnelle (et futur local d’agence d’architecte), je l’avais imaginé comme projet de replis moins important (1 seule maison et pas tout un lotissement). Le PC a été bloqué sans même passer par le service d’instruction des demandes d’urbanisme.

Le 2e PC correspondant un immeuble de 4 appartements locatifs avec salle commune, une sorte de mixage entre béguinage personnes âgées et habitat participatif.

J’ai déposé un 2e recours au tribunal administratif. Et cette fois j’ai fait appel aux services d’un avocat spécialisé. Il m’a confirmé que l’attitude de la Mairie était très osée, et que l’on avait de très bonnes chances d’obtenir gain de cause, mais aussi que la procédure serait longue.

En Avril 2021, la Mairie avait accepté de nous recevoir moi et le vendeur du terrain (ce dernier en faisait la demande depuis le 1er sursis à statuer de septembre 2020). Monsieur le Maire, l’adjoint à l’urbanisme et la chargé du service urbanisme, nous ont indiqué que le PLU était toujours dans l’attente d’une étude environnementale. Ils ont souhaité (demande orale) également qu’on leur fournisse si c’était possible une liste des personnes qui nous avait déjà contacté pour intégrer le projet, afin de s’assurer de la crédibilité d’un tel projet d’habitat participatif à Lallaing. Après consultation de mon avocat, je ne donnerai pas cette liste, car le fait d’avoir déjà des « clients » n’a pas à entrer dans l’argumentaire des prises de décision concernant le PLU.

En parallèle, profitant de l’effet covid qui me permet d’avoir déjà atteint mon objectif de chiffre d’affaire 2021 dès septembre , je profite de la fin de l’année pour me former. Je débute prochainement une formation structurante de 15 jours dédiée aux chargés d’affaire de promotion immobilière. J’ambitionne de créer une petite structure de promoteur, « indépendante de mon activité actuelle d’architecte », dont l’intérêt serait de renforcer la crédibilité vis-à-vis des banques et donc de faciliter le financement de tels projets que celui-ci, pour faire la vente VEFA par exemple sur certaines parcelles du projet. Mais aussi de lancer d’autres projet de ce type ailleurs dans la région.

Alexis – 17 Septembre 2021

veto municipal

Le dernière nouvelle en date est une mauvais tour joué par la municipalité de Lallaing. Celle-ci profitant de la révision du PLU a répondu à la demande de permis d’aménager par un sursis à statuer le temps qu’elle termine ce PLU et qu’elle puisse classer le terrain du projet en zone agricole inconstructible.

Ceci afin de permettre à d’autres terrains actuellement agricoles de devenir constructibles sans dépasser le quotas d’artificialisation des terres autorisé pour la ville (d’après les infos/explications orales que j’ai eu) .

Sur le papier officiel, le PLU actuellement en vigueur depuis 2008 le terrain du projet d’habitat participatif se situe en coeur de village dans un périmètre à urbaniser en priorité, et d’autres de ces terrains qui deviendraient constructibles étaient repérés comme zones d’intérêt naturel et paysager à protéger en périphérie du village. Certains de ces terrains font l’objet de projets qui ont été annoncés publiquement et revaloriseront la commune, d’autres d’intérêts privés sont moins justifiables.

Cette orientation annoncée du futur PLU de Lallaing constituerait une aberration du point de vue urbanisme et serait en contradiction avec les lois de développement durables récentes qui incitent à densifier les centres-villes et centres-villages tout en sanctuarisant les zones agricoles et naturelles notamment en périphérie des zones déjà urbanisées (qui sont jusque alors grignotées à grande vitesse par les lotissements dortoirs bas de gamme notamment).

Avec le propriétaire du terrain, et les différents propriétaires voisins également impactés, nous somme en train de consulter des avocats spécialisés en urbanisme pour faire un recours amiable dans un premier temps lors de la futur consultation publique du PLU (qui arrivera à la toute fin quand tout sera décidé en coulisse), si ça ne marche pas faire annuler le PLU sachant que les éléments déjà rassemblés nous sont plutôt favorables.

En attendant je mets en suspend l’appel à candidature pour rejoindre le projet. Je ne veux pas immobiliser des familles alors qu’il n’est pas garanti que le terrain reste constructible. Toutefois, si vous êtes intéressé, je vous invite à vous mobiliser pour défendre le projet. Je vous informerai ici-même des actions à venir et auxquelles vous pourrez vous joindre.

Alexis Déc2020


A titre personnel je perçois l’action de la municipalité comme du mépris vis-à-vis de moi et de mon métier, car la ville a connaissance que je projette de faire construire sur ce terrain et le voisin qui appartient à mes parents depuis 2015, afin de constituer un projet vitrine pour mon activité d’architecte. Plusieurs esquisses antérieurs, prémices du projet actuel d’habitat participatifs, ont été présentées en Mairie (voir ci-dessous).

Quoiqu’il en soit, on est obligé d’attendre que le nouveau PLU soit adopté pour seulement démarrer les démarches juridiques de recours, soit un délai de 2 ans d’après le courrier ci-dessous.

Récemment je travaillais sur le terrain voisin, également impacté, qui appartient à mes parents et qu’ils devaient me céder comme avance sur héritage, et qui est accolé au projet d’habitat participatif avec le même mur d’enceinte. Ce devait être mon logement et mon local professionnel d’agence d’architecte ( 2 cellules de 50m² + une 3e à louer financées sur mes fond propres et aménagement intérieur en auto-construction).
J’étudiais ce projet afin qu’il soit comme un bâtiment témoin. Sur le terrain il y a la possibilité de faire 6 logements (ou cellules professionnelles) pour 600m² habitables au total, qui seraient restées en locatif, tandis que sur le terrain voisin d’habitat participatif on sera en accession. Les espaces collectifs étaient prévus mitoyens afin de pouvoir être jumelé avec ceux du projet officiel d’habitat participatif. A noter qu’avec le locatif, des familles moins aisées qui n’ont pas accès au crédit bancaire classique ou aidé auraient ainsi pu rejoindre l’aventure.
Projet antérieur n2 présenté en Mairie. L‘inverse : de l’autopromotion proposée mais pas de vie associative ; les monuments historiques n’autorisent pas à démolir le mur d’enceinte côté Rue)
Projet antérieur n1 présenté en Mairie . Il y avait déjà une vie associative proposée, mais pas d’autopromotion. Ce projet semblait trop risqué d’après les promoteurs consultés , notamment pour ce qui est de trouver suffisamment d’acheteurs car les projets haut de gamme ont toujours ce problème. Ils m’ont conseillé de d’abord trouver les acheteurs et ensuite de faire un projet sur mesure pour eux. D’où l’évolution vers l’autopromotion.

Trouvé sur le web : schéma d’orientation du PLU 2008 . Dessus le projet est sur la tâche jaune au nord-ouest du centre-village en violet


Trouvé sur le web : étude paysagère de 2016 commandée par la municipalité pour aider à la décision mais visiblement pas retenue par les orientations du nouveau PLU à venir

Trouvé sur le web : même étude paysagère de 2016 commandée par la municipalité pour aider à la décision mais visiblement pas retenue par les orientations du nouveau PLU à venir



Rejoignez-nous

Annonce, à Lallaing (59), Janvier-Juin 2020
Habitants cherchent autres habitants sympas et motivés souhaitant se joindre à ce projet d’autopromotion, pour construire un groupe de 10 maisons de village, dans un grand jardin paysager, en copropriété et en toute simplicité.
Famille, célibataire, jeune, moins jeune, timide, fêtard, entrepreneur, ouvier, sportif, casanier, lgbtqi+, immigré, artiste, militaire, chacun est bienvenu.
Entouré d’un mur d’enceinte avec pigeonnier de 200 ans à restaurer au coeur du village de Lallaing (Douai Agglo), le terrain de 3133m² permet 1500m² constructibles à répartir en logements de 50 à 200 m². Prévoir un coût “à partir de” 2100€TTC/m² habitable tous frais inclus (pas de défiscalisation).
Vous êtes intéréssés ou souhaitez plus d’infos, contactez-nous
par email : contact@miami-les-mines.fr

Nous sommes déjà 3 familles, originaires d’Aniche, Sainghin-en-Weppes et Lallaing. J’ai rencontré chacun en individuel et on devait faire une première réunion collective en avril. Confinement oblige, ce n’est que partie remise à Mai ou Juin. Pas d’urgence pour le moment (=gens à la rue prochainement), on a le temps de faire les choses bien.

En attendant, je travaille toujours activement à la démolition et à l’aménagement du terrain. J’y travaille tous les matins en ce moment, ça avance bien et la place est nette. La mini-pelle fonctionne tous les jours. Vu que j’habite déjà sur place c’est bien pratique. Je vais attaquer prochainement les tests de rénovation de la maçonnerie du mur d’enceinte. Je fais également des devis pour le parking. En faisant ces divers travaux, moi-même sous statut de bricoleur du dimanche, et en amont en même temps que la démolition, cela permettra d’en réduire le coût, tout en respectant les normes qualités de la construction bien entendu.

J’ai aussi déposé un permis d’aménager courant janvier 2020 , notamment pour intégrer le projet dans l’urbanisme communal, et aussi pour pouvoir consulter les concessionnaires sur les modalités pour créer les raccordements aux divers réseaux publics d’assainissement des eaux usées et d’alimentation eau potable, électricité, télécom, gaz (en option) , les poubelles etc. Concernant le patrimoine bâti ancien protégé, à ma demande, une architecte des bâtiment de France de la DRAC était déjà passé sur le terrain début Septembre 2019 pour apporter son expertise et ses conseils.

Alexis 23/04/2020

Ca bosse, ça bosse…

Gros bug depuis l’article de presse de l’Observateur du Douaisis, tout le monde semble n’avoir retenu que c’était un truc de hippies 68ard. Du coup je revois entièrement la communication pour réduire encore plus le côté « collaboratif » pour recentrer sur l’autopromotions (je l’avais déjà bien fait, mais pas assez apparemment). Je travaille sur un nouveau flyer pub avec au dos une page de bande dessinée qui explique ce qu’est l’habitat participatif et ce que ce n’est pas (du moins dans ce projet précis à Lallaing suivant les orientations déjà précise par les futurs habitants). J’en suis au scénario, je fais ce dessin pendant les fêtes de fin d’année pour relancer la com active en janvier et profiter des cérémonies de voeux.
Lors d’une réunion de l’association Eco Habitat Groupé N-PdC la semaine dernière, on a parlé « Cité des Electriciens de Bruay-la-Buissière » et sa belle rénovation – mise en valeur historique. Du coup j’ai fait une simulation s’inspirant de cette cité minière. je vais approfondir et affiner le dessin car ça me plait niveau ambiance visuelle et convivialité. Et ça présente aussi des avantages côté construction écologique / passive, car ça donne plus de linéaire de façade orientée Sud aux logements. En revanche, j’ai un peu moins de surface constructible.
Cité des Electriciens à Bruay-la-Buissière
Je fais aussi des simulations sur mon propre logement. Je n’ai pas un gros budget, donc je vise un 50m². Et j’aimerai bien un local professionnel.

On a commencé aussi à déblayer les vieilles serres en tri sélectif (c’est le bazar) et défricher le terrain (c’est la jungle). On devrait déposer un permis d’aménager / permis construire ou déclaration de travaux pour tous les aménagements préparatoires comme la rénovation du mur, la création d’un nouveau portail, le parking, et la démolitions des serres (en faisant ces travaux simples nous même on fera des économies)

La presse local en parle

Quelques petites approximations (il n’y a pas qu’à Villeneuve d’Ascq qu’on trouve ce type de projet, c’est en tant qu’habitant que je lance le projet ), contresens (les rénovations de corons sont nombreuses et de qualité pour certaines depuis ces dernières années) et oublis (appel à candidature) et surtout ce n’est pas un truc de hippies soixante-huit-ard mais de la simple auto-promotion pour construire des logements classiques,

mais bon c’est déjà bien d’en parler 🙂

Esquisse du projet à Lallaing

Une première étude de faisabilité, réalisée par un architecte, permet d’évaluer les différentes contraintes techniques et financières du site, mais aussi sa capacité, c’est-à-dire le nombre de logement que l’on peut y construire. Elle définie un point de départ pour que la réflexion avec les futurs habitants candidats parte dans le bon sens, mais à ce stade tout peut encore évoluer.

Diagnostic et Parti Architectural proposés par l’architecte Esquisse du projet à Lallaing

Le potager d’un hôtel particulier XIXe

Le projet est situé Rue de la Résistance, tracée sur l’emprise de l’ancien parc du Château Choque démantelé en 1920 et 1933.

Le mur d’enceinte, l’ancien pigeonnier et le portail ne sont pas classés, mais nécessiteront des travaux de mise en sécurité (maçonnerie côté rue) et de restitution (la toiture du pigeonnier a été reconstruite sommairement à la suite d’un incendie).

Le terrain est actuellement occupé par des serres horticoles en ruines. De nombreuses fondations et une terre surexploitée pendant 100 ans nécessiteront de gros travaux de remblaiement.

Une attention est à porter pour conserver l’échelle rurale du cœur de village.  Notamment sur la qualité des façades, en évitant les facilités de la maison de lotissement et du collectif bon marché, et le gabarit des bâtiments en volume.

Un visuel « Rural-Vintage »

Les emprunts à l’architecture rurale sont autant de formes familières auquel l’affectif peut se rattacher pour se sentir chez soi.

Des formes architecturales régionalistes (longère, ferme, corons) sont recyclées pour marier plus en douceur la nouveauté d’un programme à densité bâtie élevée pour un village (équivalent COS 0,50). Brouiller la lisibilité entre habitat collectif et individuel pour une amélioration réciproque.

Réduire la présence de la voiture, en délocalisant le stationnement du garage accolé vers un parking, pour permettre la végétalisation des abords et la création de chemins piétonniers pour circuler à pied en sécurité et offrir divers itinéraires pour flâner. Percées visuelles entre rue et front bâti.

Entre béguinage et corons communautaire

L’idée est de proposer aux habitants de créer une association dont l’objet sera d’aménager et entretenir les espaces extérieurs de la résidence (dont potager, verger et élevage de poules).

En proposant cette activité commune, j’espère faciliter la cohabitation entre voisins et renforcer le sentiment de convivialité.

A ce stade du projet, les extérieurs sont travaillés en éléments esquissés à retravailler par la suite par les habitants, au moyen de techniques de type « Do It Yourself ».  Il est également proposé aux habitants de mutualiser la production d’énergie (chaufferie collective, pré-chauffage ECS, panneaux solaires). L’achat et le fonctionnement groupé permettra un meilleur rendement et efficacité écologique.

En quoi consiste l’Habitat Participatif ?

Ce concept n’est pas nouveau, dans la région des programmes ont vu le jour dès les années 80 et continuent de faire le bonheur de leurs habitants. Mais un nouveau décret de 2015 issu de la loi ALUR améliore, facilite et sécurise grandement ce type de montage pour la construction de nouveaux logements, du simple achat groupé en autopromotion à la création d’une société coopérative d’habitant.

Un format alternatif de production du logement pour repousser les limites

L’habitat participatif permet de produire son logement hors des standards limitants de la production de masse. Vous pouvez personnaliser votre maison comme avec un architecte. Vous pouvez mutualiser vos moyens avec vos voisins pour produire du collectif comme les grands promoteurs. Vous pouvez faire ce collectif dans des territoires ruraux trop habitués à la facilité des lotissements individuels. Vous pouvez reconvertir du patrimoine ancien comme une vieille ferme, une ancienne brasserie ou un château en ruine en habitat authentique et pittoresque.

Responsabiliser l’habitant en le formant et en l’intégrant dans un groupe, et en le faisant participer.

L’émergence d’un programme d’habitat participatif s’accompagne d’un cursus de sensibilisation (formation) des habitants aux nombreuses problématiques induites par la construction d’immeubles. Ainsi avec ces nouvelles connaissances l’habitant pourra faire des choix écologiques en connaissance de cause. De plus, sous l’effet du groupe il sera plus enclin à faire des choix responsables et non individualistes.

Le groupe de futurs usagers participe au montage immobilier. Souvent il assure lui-même la maîtrise d’ouvrage. Le groupe participe également à la conception en lien avec l’architecte. Pour l’aider à s’organiser le groupe est aidé, par un assistant à la maîtrise d’ouvrage spécialisé en habitat participatif, sur les aspect juridiques et financiers d’opérations immobilières mais aussi sur la gestion psychologique et comportementale d’un groupe novice.

Le décret 2015-1725 du 21/09/2015 définie 2 types de société d’habitat participatif pour 2 tendances :  la « société d’attribution et d’autopromotion », un achat groupé simple, et la « société coopérative d’habitants » qui offre davantage de possibilité de mutualisation de moyens et de vie associative.

Protéger l’usager contre la spéculation immobilière, l’inflation du coût du logement, et l’urbanisme bon marché

L’habitat participatif contient des mesures anti-spéculatives comme des contraintes d’engagement dans le temps et plafonnement des prix à la revente.

L’habitat participatif n’est pas un label publicitaire pour vendre plus chère ou facilement, se débarrasser d’invendus ou de terrains pollués, ou
rendre présentable un programme plus large qui n’est en rien vertueux.

L’habitat participatif entend améliorer la qualité des logements en utilisant les leviers de la mutualisation des moyens et de la personnalisation. Alors que la tendance actuelle est de réduire les surfaces et/ou la qualité architecturale pour maintenir des prix stables malgré divers frais qui augmentent comme l’achat du terrain ou la performance thermique. L’habitat participatif peut faciliter le développement de l’habitat collectif qui permet de densifier les quartiers existants, en faisant de la couture urbaine et/ou en construisant plus haut. Dans la ville dense et compacte, la mutualisation des moyens est instinctivement plus forte : le maillage de services publics, de réseaux et de transport à produire est plus restreint, de même que les pollutions induites.  

Alexis 09/2019